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律师信息
  • 姓名 : 沈振佳
  • 职务 : 主办律师
  • 手机 : 137 0193 0754
  • 证号 : 1310120151036281
  • 机构 : 上海锦维律师事务所
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无权代理的法律后果
作者:沈振佳来源:找法网日期:2020年02月11日

无权代理的法律后果

一、 案件简介

杨某与徐某系夫妻关系。2013911日,杨某携一女士,假称徐某,向郭某提出借款25万元,因担心其无力偿还,约定如不能归还借款,则郭某有权处分原告名下的房屋。杨某携该假徐某带了原告的身份证、户口本、房地产权证办了委托书公证,约定全权委托郭某办理原告房产的相关买卖手续。后,杨某携该假徐某,持原告身份证到银行柜台办理了一张银行卡,2013912日,郭某将25万元转账到上述银行卡账户,并约定年利率24%,利息按月支付,后,该款被杨某取走。之后半年杨某未按期支付利息及归还本金。20143月,郭某决定处分原告名下房产以清偿债务,此时正好知道其亲戚刘某儿子没有房屋,刘某也同意购买该房屋,双方通过中介签订了房屋买卖合同,刘某支付了购房款33万元,并于201441日办理了过户手续。20152月公证处出具撤销公证书决定书,载明因申请人杨某携假冒“徐某”的女子,签署了委托书,导致徐某的合法权益受到侵害,致使公证书的基本内容与事实不符,故决定撤销(2013)沪国证字第1801号委托书公证书。

后徐某委托本所同事及本律师,向法院起诉郭某、刘某,要求将房屋过户至徐某名下。我们向法院提出认为:行为人没有代理权以被代理人(徐某)名义订立的合同,未经被代理人追认的,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任;且刘某在与郭某签订房屋买卖合同过程中,在房屋成交价低于市场价且徐某一直居住在该房屋内的情况下,对有关事实未作任何实质性审查,且过户手续办理后,亦未向原告主张过交房,不符合常理,不能构成表见代理。

最终法院采纳了我们的意见,判决刘某向徐某返还涉案房屋。

二、律师分析

本案是一例典型的无权代理案件,涉案房屋属于夫妻共同财产,对于夫妻间的重大财产处分应当由夫妻双方共同决定,本案中丈夫为了借款与他人签订买卖合同,找人假扮妻子并与出借人办理了代理买卖房屋的公证手续,在丈夫未及时还款的情况下,出借人依据公证手续将房屋出售的行为属于无权代理,未经妻子的追认,对妻子不发生效力。且本案中房屋购买人刘某,未以合理对价购买房屋,不应认定为善意第三人,因此最终法院支持了徐某的请求,判决刘某返还房屋。

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沈振佳律师
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